Najem krótkoterminowy, czyli wynajem nieruchomości na krótki okres, zyskał na popularności dzięki platformom takim jak Airbnb czy Booking. Choć może być dochodowy, wiąże się z obowiązkami podatkowymi i formalnymi, które warto znać, by uniknąć problemów z fiskusem.
Formy opodatkowania najmu krótkoterminowego
Właściciele wynajmujący nieruchomości krótkoterminowo mają do wyboru kilka form opodatkowania:
1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Stawka 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę. Ta forma nie pozwala na odliczanie kosztów, ale jest prosta w rozliczeniu.
2. Skala podatkowa (12% i 32%)
Pozwala na odliczanie kosztów uzyskania przychodu, takich jak media, amortyzacja (nie dotyczy lokali mieszkalnych) czy prowizje serwisów rezerwacyjnych. Stawka 12% dla dochodu do 120 000 zł i 32% dla nadwyżki.
3. Podatek liniowy (19%)
Stała stawka 19% niezależnie od wysokości dochodu. Pozwala na odliczanie kosztów, ale nie umożliwia korzystania z niektórych ulg podatkowych.
4. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (CIT 9% lub 19%)
Prowadzenie firmy remontowo-budowlanej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością może być atrakcyjne ze względu na ograniczoną odpowiedzialność wspólników oraz większe możliwości rozwoju. W przypadku spółki z o.o. obowiązuje podatek dochodowy od osób prawnych (CIT). Występują dwie stawki CIT:
9% CIT – dla małych podatników oraz firm rozpoczynających działalność, których przychody nie przekraczają 2 mln euro rocznie,
19% CIT – standardowa stawka dla pozostałych firm.
Dodatkowo, wypłata zysków wspólnikom (dywidenda) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem PIT, co w praktyce oznacza tzw. podwójne opodatkowanie. Jednak przy dobrej strategii finansowej i inwestowaniu zysków w rozwój spółki, model ten może być opłacalny.
VAT w najmie krótkoterminowym
Najem krótkoterminowy może podlegać opodatkowaniu VAT:
-
Stawka 8%: Dotyczy usług noclegowych.
-
Stawka 23%: Jeśli właściciel świadczy dodatkowe usługi, takie jak sprzątanie czy wyżywienie, może obowiązywać wyższa stawka VAT.
Zwolnienie z VAT przysługuje, gdy roczny przychód nie przekracza 200 000 zł. Po przekroczeniu tego limitu konieczna jest rejestracja jako podatnik VAT.
Koszty uzyskania przychodu
1. Wyposażenie lokalu
meble (łóżka, szafy, stoły, krzesła),
sprzęt AGD (lodówki, pralki, zmywarki, czajniki, kuchenki mikrofalowe),
sprzęt RTV (telewizory, radia, routery Wi-Fi),
dekoracje wnętrz (zasłony, obrazy, dywany, lampy).
2. Remonty i modernizacje
malowanie, wymiana podłóg, kafelkowanie,
montaż klimatyzacji, ogrzewania, wentylacji,
drobne naprawy i bieżące konserwacje.
3. Usługi porządkowe i eksploatacyjne
sprzątanie lokalu po gościach,
zakup środków czystości i akcesoriów higienicznych (papier toaletowy, ręczniki papierowe, płyny, ściereczki, worki na śmieci),
pralnia lub pranie pościeli i ręczników,
usługi ogrodnicze lub pielęgnacja przestrzeni wspólnych.
4. Zakupy jednorazowe i eksploatacyjne
zestawy kosmetyczne dla gości (miniszampony, mydełka, zestawy higieniczne),
kapsułki do kawy, herbata, woda butelkowana – jeśli udostępniane gościom,
żarówki, baterie, filtry, itp.
5. Opłaty i media
czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej,
opłaty za prąd, gaz, wodę, internet, telewizję kablową,
opłaty za wywóz śmieci, monitoring, alarm.
6. Transport i logistyka
koszty przejazdów związanych z obsługą najmu (np. dojazd na sprzątanie, przekazanie kluczy),
wydatki na paliwo, parkingi, bilety komunikacji miejskiej,
wynajem lub zakup samochodu używanego w działalności najmu.
7. Marketing i reklama
prowizje i opłaty dla serwisów rezerwacyjnych (Airbnb, Booking – zazwyczaj 10–20%),
stworzenie i utrzymanie strony internetowej apartamentu,
reklama w mediach społecznościowych, kampanie Google Ads,
druk i projekt ulotek, wizytówek, oznaczeń z logo (np. na drzwiach).
8. Ubezpieczenia
ubezpieczenie OC najemcy lub właściciela,
ubezpieczenie mieszkania, wyposażenia i odpowiedzialności za gości,
assistance i ubezpieczenia komunikacyjne (jeśli używany jest pojazd).
9. Koszty księgowe i prawne
usługi biura rachunkowego (obsługa księgowości, rozliczenia VAT, JPK),
doradztwo podatkowe i prawne (np. przygotowanie umów z podwykonawcami),
koszty interpretacji indywidualnych (np. dotyczących VAT czy amortyzacji).
10. Elektronika i oprogramowanie
zakup laptopa, tabletu lub telefonu używanego do zarządzania najmem,
oprogramowanie do obsługi rezerwacji, fakturowania, zarządzania kalendarzem,
abonamenty na aplikacje księgowe lub CRM.
Dokumentowanie wszystkich kosztów związanych z najmem jest kluczowe dla prawidłowego rozliczenia podatkowego.
Podsumowanie
Najem krótkoterminowy to atrakcyjna forma inwestycji, ale wymaga znajomości przepisów podatkowych i obowiązków formalnych. Właściwe rozliczenie podatków, wybór odpowiedniej formy opodatkowania i dokumentowanie kosztów są kluczowe dla uniknięcia problemów z fiskusem.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie rozliczeń najmu krótkoterminowego? Skontaktuj się z naszym biurem rachunkowym w Łodzi. Nasi eksperci pomogą Ci w wyborze optymalnej formy opodatkowania, prawidłowym rozliczeniu podatków i zapewnią kompleksową obsługę księgową dostosowaną do specyfiki Twojej działalności. Zaufaj profesjonalistom i skup się na rozwijaniu swojego biznesu.
