Flipy = handel, a więc działalność gospodarcza
Jeśli kupujesz mieszkanie, remontujesz je i w krótkim czasie sprzedajesz z zyskiem, fiskus traktuje Cię nie jak „sprzedawcę prywatnego”, lecz jak przedsiębiorcę – nawet gdy robisz to raz czy dwa razy w roku. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2025 r.
Wniosek: flipper musi prowadzić firmę (JDG albo spółkę) i rozliczać przychody z działalności gospodarczej – nie ze „sprzedaży prywatnej
Trzy najpopularniejsze „opakowania” podatkowe
Forma |
Podatek dochodowy |
Składki ZUS |
Kiedy najczęściej? |
JDG – podatek liniowy 19 % |
19 % od dochodu |
pełny ZUS + zdrowotna 4,9 % dochodu |
pojedynczy flipper, niski obrót |
JDG – skala 12 % / 32 % |
12 % do 120 000 zł, potem 32 % |
pełny ZUS + zdrowotna 9 % dochodu |
gdy można wykorzystać kwotę wolną i ulgi |
Spółka z o.o. – CIT 9 % / 19 % |
9 % do przychodu 8 569 000 zł* rocznie, potem 19 % |
brak ZUS, jeśli wspólnik pobiera tylko dywidendę |
większe projekty, ochrona majątku |
* limit „małego podatnika” CIT w 2025 r.
VAT przy sprzedaży mieszkania
Sytuacja |
Stawka VAT przy sprzedaży |
Możliwość odliczenia VAT od remontu |
Pierwsze zasiedlenie (sprzedaż nowego lokalu lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia) |
8 % (lokal mieszkalny ≤ 150 m²) lub 23 % |
Tak |
Po 2 latach od pierwszego zasiedlenia i przy nakładach < 30 % wartości |
Zwolnienie z VAT |
Brak prawa do odliczenia |
Art. 43 ust. 1 pkt 10–10a ustawy o VAT.
Uwaga: sprzedaż zwolniona z VAT powoduje, że VAT z faktur za remont jest kosztem, bo nie można go odliczyć.
PCC przy zakupie
-
2 % od ceny w akcie notarialnym płacisz wtedy, gdy kupujesz od osoby prywatnej (transakcja bez VAT).
-
Gdy kupujesz od dewelopera z VAT, PCC nie występuje.
Czy można użyć ryczałtu 8,5 %?
Nie. Handel nieruchomościami jest wyłączony z ryczałtu – potwierdzają to interpretacje i poradniki branżowe.
Koszty, które obniżą dochód
-
cena zakupu + PCC lub VAT (jeżeli VAT-u nie odliczasz),
-
remont i materiały,
-
prowizja pośrednika, notariusz, rzeczoznawca,
-
odsetki od kredytu mostowego,
-
media i czynsz w czasie remontu.
Przykłady liczbowe
JDG na podatku liniowym
Zakup (osoba prywatna): 350 000 zł + 7 000 zł PCC
Remont: 70 000 zł (brak VAT do odliczenia)
Sprzedaż po 6 miesiącach: 480 000 zł (zwolniona z VAT, bo odsprzedaż prywatnego lokalu przez JDG poniżej 150 m², ale „pierwsze zasiedlenie” już było > 2 lata temu)
Pozycja |
Kwota |
Przychód |
480 000 |
Koszty |
427 000 |
Dochód |
53 000 |
Podatek 19 % |
10 070 |
Zdrowotna 4,9 % |
2 597 |
ZUS społeczne (roczne) |
19 513 |
Pozostaje ≈ 19 000 zł |
Spółka z o.o. – dwa flipy w roku
Każdy lokal: zakup 400 000 zł netto + 8 % VAT (32 000 zł), remont 80 000 zł + 23 % VAT (18 400 zł). Sprzedaż w ciągu 10 miesięcy jako „pierwsza dostawa” – 8 % VAT od 550 000 zł.
łączna kwota (2 lokale) |
|
Przychód netto |
1 018 519 zł* |
Koszty netto |
889 600 zł |
Zysk netto |
128 919 zł |
CIT 9 % |
11 603 zł |
Dywidenda brutto |
117 316 zł |
PIT 19 % od dywidendy |
22 290 zł |
Wypłata „do kieszeni” |
95 026 zł |
* sprzedaż brutto 1 188 000 zł – VAT 8 %.
Efektywne obciążenie: (11 603 + 22 290) / 128 919 ≈ 26,4 %.
O czym jeszcze pamiętać?
Kasa na kolejne flipy – w spółce możesz zostawić zysk i zapłacić tylko CIT 9 %, odkładając dywidendę.
VAT a odliczenia – jeżeli korzystasz ze zwolnienia, budżet remontowy planuj brutto.
Różne stawki VAT – lokal > 150 m² albo część usług (garaże) mogą mieć 23 %.
Dokumenty – każdą fakturę archiwizuj; przy kontroli urząd pyta o dowody ulepszeń przekraczających 30 % wartości lokalu.
Sprawdź naszą ofertę i aktualny cennik. A jeśli chcesz rozliczać flipy bez stresu – skontaktuj się z BilanseXpert. Księgowość Łódź w praktyce, prosto i zrozumiale!
Zobacz również:
Rozliczanie flipów na nieruchomościach
