Flipy = handel, a więc działalność gospodarcza
Jeśli kupujesz mieszkanie, remontujesz je i w krótkim czasie sprzedajesz z zyskiem, fiskus traktuje Cię nie jak „sprzedawcę prywatnego”, lecz jak przedsiębiorcę – nawet gdy robisz to raz czy dwa razy w roku. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2025 r.
Wniosek: flipper musi prowadzić firmę (JDG albo spółkę) i rozliczać przychody z działalności gospodarczej – nie ze „sprzedaży prywatnej
Trzy najpopularniejsze „opakowania” podatkowe
Forma
|
Podatek dochodowy
|
Składki ZUS
|
Kiedy najczęściej?
|
JDG – podatek liniowy 19 %
|
19 % od dochodu
|
pełny ZUS + zdrowotna 4,9 % dochodu
|
pojedynczy flipper, niski obrót
|
JDG – skala 12 % / 32 %
|
12 % do 120 000 zł, potem 32 %
|
pełny ZUS + zdrowotna 9 % dochodu
|
gdy można wykorzystać kwotę wolną i ulgi
|
Spółka z o.o. – CIT 9 % / 19 %
|
9 % do przychodu 8 569 000 zł* rocznie, potem 19 %
|
brak ZUS, jeśli wspólnik pobiera tylko dywidendę
|
większe projekty, ochrona majątku
|
* limit „małego podatnika” CIT w 2025 r.
VAT przy sprzedaży mieszkania
Sytuacja
|
Stawka VAT przy sprzedaży
|
Możliwość odliczenia VAT od remontu
|
Pierwsze zasiedlenie (sprzedaż nowego lokalu lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia)
|
8 % (lokal mieszkalny ≤ 150 m²) lub 23 %
|
Tak
|
Po 2 latach od pierwszego zasiedlenia i przy nakładach < 30 % wartości
|
Zwolnienie z VAT
|
Brak prawa do odliczenia
|
Art. 43 ust. 1 pkt 10–10a ustawy o VAT.
Uwaga: sprzedaż zwolniona z VAT powoduje, że VAT z faktur za remont jest kosztem, bo nie można go odliczyć.
PCC przy zakupie
-
2 % od ceny w akcie notarialnym płacisz wtedy, gdy kupujesz od osoby prywatnej (transakcja bez VAT).
-
Gdy kupujesz od dewelopera z VAT, PCC nie występuje.
Czy można użyć ryczałtu 8,5 %?
Nie. Handel nieruchomościami jest wyłączony z ryczałtu – potwierdzają to interpretacje i poradniki branżowe.
Koszty, które obniżą dochód
-
cena zakupu + PCC lub VAT (jeżeli VAT-u nie odliczasz),
-
remont i materiały,
-
prowizja pośrednika, notariusz, rzeczoznawca,
-
odsetki od kredytu mostowego,
-
media i czynsz w czasie remontu.
Przykłady liczbowe
JDG na podatku liniowym
Zakup (osoba prywatna): 350 000 zł + 7 000 zł PCC
Remont: 70 000 zł (brak VAT do odliczenia)
Sprzedaż po 6 miesiącach: 480 000 zł (zwolniona z VAT, bo odsprzedaż prywatnego lokalu przez JDG poniżej 150 m², ale „pierwsze zasiedlenie” już było > 2 lata temu)
Pozycja
|
Kwota
|
Przychód
|
480 000
|
Koszty
|
427 000
|
Dochód
|
53 000
|
Podatek 19 %
|
10 070
|
Zdrowotna 4,9 %
|
2 597
|
ZUS społeczne (roczne)
|
19 513
|
Pozostaje ≈ 19 000 zł
|
|
Spółka z o.o. – dwa flipy w roku
Każdy lokal: zakup 400 000 zł netto + 8 % VAT (32 000 zł), remont 80 000 zł + 23 % VAT (18 400 zł). Sprzedaż w ciągu 10 miesięcy jako „pierwsza dostawa” – 8 % VAT od 550 000 zł.
|
łączna kwota (2 lokale)
|
Przychód netto
|
1 018 519 zł*
|
Koszty netto
|
889 600 zł
|
Zysk netto
|
128 919 zł
|
CIT 9 %
|
11 603 zł
|
Dywidenda brutto
|
117 316 zł
|
PIT 19 % od dywidendy
|
22 290 zł
|
Wypłata „do kieszeni”
|
95 026 zł
|
* sprzedaż brutto 1 188 000 zł – VAT 8 %.
Efektywne obciążenie: (11 603 + 22 290) / 128 919 ≈ 26,4 %.
O czym jeszcze pamiętać?
Kasa na kolejne flipy – w spółce możesz zostawić zysk i zapłacić tylko CIT 9 %, odkładając dywidendę.
VAT a odliczenia – jeżeli korzystasz ze zwolnienia, budżet remontowy planuj brutto.
Różne stawki VAT – lokal > 150 m² albo część usług (garaże) mogą mieć 23 %.
Dokumenty – każdą fakturę archiwizuj; przy kontroli urząd pyta o dowody ulepszeń przekraczających 30 % wartości lokalu.
Sprawdź naszą ofertę i aktualny cennik. A jeśli chcesz rozliczać flipy bez stresu – skontaktuj się z BilanseXpert. Księgowość Łódź w praktyce, prosto i zrozumiale!
